Alors que le marché locatif traditionnel est sous tension, d'autres modes d'habitat comme le coliving sont en plein essor avec une attractivité aussi bien pour les utilisateurs que les investisseurs.

Dibona Capital, société d'investissement immobilier principalement dédiée au coliving, et M/Capital Groupe, spécialiste de l'investissement non coté et de la rénovation d'actifs résidentiels obsolètes, lancent la solution d'investissement (Re)génération. Son objectif est d'acquérir une quinzaine de maisons de ville hors d'usage afin de les repositionner en résidences de coliving. A la clé, la réhabilitation de bâtiments obsolètes, une densification urbaine maîtrisée des cœurs de ville, la création de lien social et, pour les investisseurs, une rentabilité annuelle cible de 11 % net de frais ⁽¹⁾.

Recycler l'immobilier obsolète pour répondre à une demande croissante de logements

Actuellement, le marché immobilier souffre d'un manque structurel de logements avec en outre une demande pour des logements économes en énergie. Le secteur de la construction est fortement impacté par la crise immobilière et la guerre en Ukraine, ce qui aggrave encore le déficit de logements neufs en France. Dans ce contexte, recycler l'immobilier obsolète est un levier pour répondre au manque d'offre. En effet, il existe un marché de grandes maisons hors d'usage, dont la taille n'est plus adaptée au mode de vie des familles actuelles, ni à leur budget compte tenu du coût d'entretien important de ce type de biens. Sans parler de la hausse des taux d'intérêt qui réduit le nombre d'acheteurs potentiels pour ce type de biens de grandes tailles...

Par ailleurs, la Loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation importants sur les actifs les moins performants d'un point de vue énergétique, ce qui pousse les propriétaires à les vendre... avec souvent une décote de prix pouvant aller jusqu'à 20 % environ selon les statistiques des Notaires de France.

« Les maisons anciennes en cœur de ville devenues obsolètes représentent un beau potentiel d'investissement en coliving. Nous sourcons ainsi des maisons entre 200 et 600 m² qui peuvent être transformées pour, à terme, accueillir entre 6 et 30 unités de coliving, avec d'importants travaux à prévoir mais à la clé, une densification urbaine maîtrisée mais aussi un recyclage qui contribue à réduire l'empreinte carbone des bâtiments » explique Charles de Seze, Directeur des Opérations de Dibona Capital.

Le coliving, un marché dynamique et attractif pour les investisseurs

Le coliving répond actuellement à plusieurs problématiques exacerbées par la crise du Covid, l'inflation et désormais la crise immobilière : solitude, mutualisation des charges, hausses des prix, pénurie d'offre locative, besoin de flexibilité... Un actif de coliving est un lieu d'habitation géré par un opérateur dans lequel les colivers disposent d'une chambre et salle de bain privative, avec des espaces partagés de qualité comme la cuisine, salle à manger, espace de coworking, jardin, salle de sport... « Il s'agit d'un modèle hybride entre l'habitat traditionnel, l'hôtel et la colocation qui s'adresse aux jeunes actifs, mais aussi aux étudiants, stagiaires et étrangers qui n'ont pas toujours accès à l'offre locative traditionnelle ou qui font le choix de l'habitat partagé » explique Philippe Preulier, Directeur Général de Tendoors, opérateur de coliving du groupe Dibona Capital.

Selon une étude Xerfi, le coliving représentait 8 300 lits en France fin 2021 et devrait atteindre les 24 000 d'ici à 2025. De même, les sommes investies en coliving sur le territoire connaissent une croissance exponentielle. En 2021, 455 millions d'euros ont été investis, selon les derniers chiffres disponibles, soit 13,5 fois plus qu'en 2020.

« Nous sommes convaincus de la stratégie de création de valeur consistant à acheter, rénover et repositionner des actifs obsolètes en espaces de coliving, au cœur des grandes villes françaises. En effet, le coliving, avec des résidences d'une quinzaine de chambres en moyenne, nous semble apporter une réponse au manque d'offre locative en proposant des espaces prêts à vivre qui conjuguent confort et sobriété énergétique, tout en créant du lien social », analyse Karine Maurel, Directrice Générale Associée M/Capital Groupe.

Investir en coliving : de belles perspectives

Avec le projet (Re)génération, Dibona Capital et M Capital proposent d'investir dans l'acquisition et la rénovation d'une quinzaine de maisons de villes dans les grandes métropoles, afin de les repositionner en espaces de coliving confiés à un gestionnaire, Tendoors, qui opère déjà un parc de plus de 400 chambres à Paris, Lille, Bordeaux et bientôt Nantes, avec un taux de remplissage proche de 100%.

(Re)génération cible des emplacements prime, situés dans des zones tendues, proches des transports en commun et commerces.

Le rendement cible pour les investisseurs est de 11 % par an net de frais⁽¹⁾ avec un objectif de liquidité à 36 mois ⁽²⁾.

« En coliving, les rendements peuvent être supérieurs à la location ou colocation classique : entre 4 et 6 % en moyenne contre 2 à 4 % en location classique soit en moyenne 2 points de plus, et même jusqu'à 12 %. En outre, c'est l'opérateur de coliving qui est le locataire unique du bien, ce qui réduit les risques liés aux versements de loyers... d'autant que les taux d'occupation sont souvent proches de 100 % ! » explique Charles de Seze.

C'est l'une des raisons pour lesquelles les actifs de coliving font par ailleurs l'objet d'un intérêt croissant de la part des investisseurs institutionnels, qui considèrent désormais cette classe d'actifs au même titre que les autres actifs gérés résidentiels (résidences étudiantes, résidences séniors...) « Il y a un vrai engouement des investisseurs institutionnels pour la classe d'actifs qu'est le coliving grâce à des éléments de valorisation comme la qualité des rendements locatifs observés ainsi que leur régularité, mais aussi la qualité des emplacements sélectionnés » conclut Rudy Secco, Président M/Capital Groupe.

Caractéristiques clés de (Re)génération :