Quel est le potentiel de croissance du coliving en France ?

Le coliving poursuit sans conteste sa marche en avant pour se faire une place au soleil dans le paysage immobilier français. Difficultés d'accès au marché locatif dans les métropoles, moyen de rompre l'isolement, besoins et attentes des personnes en période de transition (étudiants décohabitant, jeunes actifs, néo-célibataires, retraités, étrangers s'installant en France...) constituent à l'évidence des moteurs à l'essor du coliving. C'est d'autant plus vrai que le manque d'offre exacerbe la compétition entre les candidats à la location, au détriment des profils les moins aisés. Sans oublier l'engouement qu'il suscite auprès des investisseurs. Segment émergent de l'immobilier géré, le coliving totalisait 8 300 places dans l'Hexagone fin 2021, réparties dans plus d'une trentaine de villes, et 66 exploitants de résidences intervenant sur ce marché. Et si les fonds levés par les acteurs tricolores n'ont pas dépassé 32 millions d'euros, les investissements dans des actifs de coliving ont été multipliés par treize l'an dernier pour s'élever à 455 millions. Les investisseurs y voient en effet un excellent moyen de diversifier leurs portefeuilles alors que les rendements des actifs tertiaires s'érodent. Portés par l'appétit des investisseurs et des fondamentaux favorables du côté des occupants, l'offre de lits en coliving devrait pratiquement tripler d'ici 2025 à 24 000 unités, selon nos prévisions. Ce concept d'habitat partagé prendra d'ailleurs de l'ampleur sur les différents segments de l'immobilier géré, en particulier dans l'offre des exploitants de résidences étudiantes et de foyers de jeunes travailleurs. Les opérateurs historiques, à commencer par The Babel Community et Colonies, contribueront à la croissance du marché avec l'appui de leurs partenaires investisseurs. Mais c'est aussi la structuration de l'offre des géants de l'immobilier (Bouygues, Vinci, Nexity...) et exploitants de résidences gérées (Kley, Ecla Campus...) qui stimulera le dynamisme du coliving en France ces prochaines années.

Face à ce dynamisme, la concurrence devrait en toute logique monter d'un cran ?

Il y a en effet un revers de la médaille à un tel dynamisme : les nouveaux entrants se bousculent et la concurrence se durcit. Récemment arrivés sur le marché, les fonds devraient certes encore doper les investissements. A titre d'illustration, Ares Management s'est engagé à investir 1 milliard d'euros avec Colonies en mai 2022 tandis que Batipart a annoncé fin 2021 la création d'un fonds de 300 millions d'euros dédié au coliving. Outre les ambitions des grands groupes de l'immobilier déjà évoquées, les exploitants de résidences étudiantes chercheront à capitaliser sur leur expertise et leur proximité avec le cœur de cible pour prendre des positions de choix. C'est ainsi que les premières résidences Kley Urban Village (1 000 lits au total) ouvriront leurs portes en 2023. Des acteurs étrangers commencent également à s'installer dans le paysage. L'Italien DoveVivo a par exemple ouvert une dizaine de résidences dans le pays en 2021 et racheté la start-up Chez Nestor. Les Belges Cohabs et Colive exploitent ou ont des projets dans l'Hexagone. Les gestionnaires de colocation (Koliving ou Colotere) sont aussi des intervenants importants. Leur offre porte surtout sur l'exploitation, la mise en relation entre propriétaires et locataires ainsi que sur l'accompagnement des investisseurs. Des plateformes de référencement des annonces de coliving ont également vu le jour, à l'image de Colivme qui joue le rôle d'intermédiaire entre propriétaires/exploitants et locataires.

Comment les acteurs cherchent-ils à adresser de nouveaux publics ?

Précisons tout d'abord que le coliving se distingue d'une location classique par une offre tout compris (loyer, ensemble des charges et accès mutualisés à des services complémentaires). De ce fait, les comparaisons entre une location ou colocation traditionnelle et un logement en coliving sont comparables en termes de coûts, à localisation et qualité de logement similaires. Le coliving se caractérise toutefois par la simplicité des démarches à effectuer. Dans ces conditions, cette forme d'habitat partagé est susceptible de séduire des publics autres que les étudiants et jeunes actifs qui représentent la majeure partie des occupants aujourd'hui. Le coliving est ainsi une solution pertinente pour les personnes en situation de handicap. Idem pour les salariés de passage ou travaillant seulement quelques jours dans une grande ville. La Casa Entreprises propose ainsi la location complète de maisons à une société. Les seniors autonomes ou en perte d'autonomie sont également un débouché à fort potentiel pour les résidences de coliving. Ils sont assez peu adressés pour l'instant par les offres d'habitat partagé mais leurs aspirations en matière de logement et de modes de vie en font une cible pertinente. C'est d'autant plus vrai que la population de personnes de 65 ans et plus en bonne santé augmente. Le marché dispose donc d'un potentiel de croissance considérable.

Auteur de l'étude : Lauric Berthier